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融资难度加大 房企暗战机构排名榜

日期:   2018/7/3   新闻来源:东方财富

  找钱难正成为房地产企业普遍遇到的问题。

  2018年伊始,随着多个监管部门共同推进去杠杆,政策加强了投向房地产行业的信贷管控。行业寒潮来临,龙头房企尚有喘息回旋的余地,对于中小型房企而言,融资收紧将直接引发其债务承压和业务受阻。

  被边缘化的中小房企

  从今年开始,房企都感受到了融资渠道的步步紧缩,融资难度和成本的增加让房地产公司特别是中小型房企所在的资金部倍感压力。“ 融资借钱是房企今年的头等大事,很多时候都是要考虑公司的财务状况以及行业地位。”一位广州中小型房企资金部负责人告诉时代周报记者。

  在过去的一年多时间里,监管部门对房地产行业融资进行了多轮调控。而在融资环境趋紧的背景之下,银行体系和金融机构正加强对房企的差异化对待。

  中信建设分析师陈慎向时代周报记者表示,各渠道内部对标的加强优胜劣汰。龙头房企虽然负债率较高,但融资渠道相对通畅,资金比较充沛,回旋空间较大。然而中小房企的状况不太乐观,不断受到龙头房企的挤压。

  根据天风证券对44家不同类型房企的研究报告显示,2018年一季度,龙头房企和大型房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入,且较去年同期分别小规模增长6.25%和7.34%,而中型房企筹资活动现金流转负,小型房企筹资现金净流入规模大幅下降,仅为去年同期的27%。

  不同规模的房企,其融资成本也存在显著的差别。6月29日,万科发行了一笔规模20亿元的超短期融资券,利率仅为4.25%。而荣盛发展于5月份发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具,利率已经高达7.3%。

  同策研究院总监张宏伟向时代周报记者表示,目前中小型房企的平均融资成本已经高达12%–15%,而大型房企的融资成本基本在8%–10%之间。

  “作为一家中小型房企,我们公司在四大行基本上无法贷款,只能寻找利率更高的商业银行。”一家中小型房企内部人士李志(化名)向时代周报记者表示。

  年初以来开发贷停贷的传言不绝于耳。同时,以信托为首的非标业务也被严格限制。屋漏偏逢连夜雨,境外融资的蓄水池也在近期开始紧缩。6月27日,发改委方面表示,将合理控制外债总量规模,优化外债结构,有效防范外债风险。

  由此看来,如今能够选择的融资渠道已经非常有限。换赛道发力,寻求新的融资方式成为房企的救命稻草。

  “公司融资结构将不再以贷款和信托为主,发行公司债也在计划之中。内部已经逐步在筹划上市的事情,资金部门新挖来了两个高管,之前分别担任基金经理和投资顾问。”李志说,部门结构也会随之调整,现在资金部还是归财务管理,迟点会成立一个资金运营中心,细分融资部、按揭部、土地拓展部等。

  销售回款和企业融资是房企获得流动性资金的主要途径,除了在资本市场寻求多样的融资渠道之外,房企也在通过促销回笼资金。李志透露,银行放贷变难,开发商唯有抢跑出货,公司最快的时候,曾用3个月就拿到了预售证。

  薄利多销、以价换量也成为李志所在公司的销售策略。李志举例说明,“增城的楼盘在2-3万左右,我们公司卖1.5万左右,希望获得更多的销售额。”

  值得关注的是,处于行业中下游的公司依然对规模充满渴望。“公司2017年的销售额在200亿元左右,但是也制定了三年冲击千亿的目标,”李志表示,“公司内部现在一切以销售为导向,土地拓展部的同事更是不敢放过任何一个拍地机会,而其他创新领域的业务公司已无暇顾及,那是明天以后的事情了。”

  房企榜单排名成捷径

  资金链是房企经营的重要命脉,越来越多的房地产企业在2018年面临融资难题,其中最大的问题在于资质不符。陈慎表示,金融机构内确实存在着一份“白名单”:行业排名、开发经验、信用记录这些都是重要的考量标准。其中行业规模和排名至关重要,这对于处于末端的中小型房企而言压力巨大。

  规模的提升并非一朝一夕,而如何在短时间内提升行业排名来解决融资难题?部分融资需求大的中小型房企开始寻求捷径,买一家或者几家排行榜成为主流选择。

  上述房企资金部负责人向时代周报记者坦承,自己所在的公司今年在排名机构上花了大致100万元左右的费用。

  “对于银行、信托机构来说,现在一个硬性要求必须是百强房企,进入百强即可合规放贷款。到底是哪家榜单的百强,要求不高。”中原地产研究院首席分析师张大伟向时代周报记者表示,行业并没有一个排行榜的统一标准。

  截至7月1日,已经有4家房地产研究机构了发布前6个月的销售业绩榜单。时代周报记者梳理发现,前十名的业绩在各大榜单上是基本一致,后面的名次在4家排行榜中各不一样。

  针对于房企数据榜单上的差异,时代周报记者致电了其中一家研究机构,相关工作人员表示,每家机构都有自己独立的评价指标体系,侧重指标也是不一样的,所以才造成了结果的不同。而据一位行业内人士向时代周报记者透露,由于行业百强的竞争趋于白热化,一些房企在榜单的竞争上也挤得头破血流。
 

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