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李宇嘉:一线楼市“需求抑制” 短期效果恐强于长期效

日期:   2016/3/29   新闻来源:东方财富
只要货币不收紧,资金易于获得、利率很低,楼市景气回升就不会结束。在经济结束“过渡期”、“阵痛期”之前,楼市托底功能不变,货币政策收紧概率不大,楼市景气周期也就不会结束。在这一过程中,需求端的抑制,或许仅仅是一个短期脉冲。

  先从此轮调控的“风暴眼”沪深说起,沪深楼市政策“落地”,可谓“难产”。深圳楼市暴涨了一年有余,今年2月份数据显示房价史无前例地同比上涨了57.8%;上海在2015年紧随深圳,春节前后暴涨势头一点也不亚于深圳,“沪深楼市要调控”的消息在春节前后就一度口口相传。

  在本月结束的全国“两会”上,住建部和沪深城市主政者明确表态,不会坐视房价过快上涨不管。那么,本轮调控背后的逻辑到底是什么?对市场又有何种影响呢?

  笔者认为,在楼市总体“去库存”中心工作不变的大背景下,一线城市楼市要发挥“领头羊”的作用,即带动二线城市全面回暖、三四线城市“去库存”。因此,即便2015年深圳楼市火爆,但二线城市楼市总体不温不火,三四线城市则挣扎在“去库存”泥潭中,全国开发投资下滑至17年来低点,此时监管层很难下决心收紧深圳楼市政策。

  但猴年春节后,特别是3月以来,二线城市全面回暖,重点城市(如南京、杭州、合肥等)相当火爆;70个大中城市房价数据显示,2月份代表性的三四线城市房价也开始上涨。也就是说,在一线城市带动下,二三四线城市全面回升,这集中体现在去年一直处于“冰冻”状态的开发投资“触底回升”。1~2月份,房地产开发投资同比增长3.0%,增速比去年全年提高了2个百分点,也是2013年2月以来首次回升,单月也告别了2015年8月份以来连续5个月的负增长。

  此时,若沪深等一线城市楼市继续火爆,一方面会恶化已经明显抬头的楼市投机炒作行为(据悉深圳二手住房投资客占比已达30%~40%,以房地产为“投资标的”的中介和P2P的场外融资泛滥,投机风潮升级,严重扰乱了金融秩序,这是国家不能容忍的);另一方面,一线城市楼市火爆会产生明显的资金“虹吸效应”,不利于二线城市回暖和三四线城市楼市“去库存”良好势头的延续。此外,一线城市楼市过于火爆,所占用的资金也不利于国家对这些城市寄予厚望的经济转型进程。因此,对于楼市上涨明显的沪深楼市,适时采取抑制政策降温是必须的。

  但目前来看,集中了全国新开工、库存近70%的三四线城市,“去库存”进程依旧步履维艰。不仅库存还在继续攀升,而且销售回升更多是受到持续不断、力度空前的政策刺激所致,楼市企稳的基础并不扎实。

  目前,全国楼市开发投资“触底回升”还没有形成趋势,一线城市楼市的带动作用还不能立马放松下来。同时,2015年以来沪深楼市快速回升,借助于金融杠杆的投资性购房比例很高,如果采取“急刹车”式的降温,可能会产生类似于去年A股股指下跌与“去杠杆”的循环。

  更重要的是,2016年经济工作的重点是“去产能”、“去杠杆”和稳步推进地方政府债务置换。由此,稳定房价这种资产价格的战略意义很重要。房价稳定了,房地产开发投资就稳定了,通过对上下游的“托底”,“去产能”就不会呈现一个剧烈的过程,从而避免经济“下台阶”。同样的道理,房价稳定了,地价也就稳定了,制造业和地方政府“去杠杆”就不会出现“资产价格下跌-去杠杆”的恶性循环;房价稳定了,地方财源稳定了,推进与银行谈判的债务置换也就顺利多了。

  因此,我们看到,沪深本轮调控政策相对“温和”。特别是在降低购房杠杆率上,显得比较谨慎。相对来说,上海楼市当前量价上涨的势头“咄咄逼人”,因此在政策抑制的力度上也比较大,比如二套普通住房贷款的首付比例提至五成。由于深圳近期楼市回调迹象明显,担心政策太猛使得处于高位的量价出现明显下跌,政策相对温和。笔者认为,无论沪深还是南京等二线城市,由于前期房价上涨太快,需求过快释放后,后续需求及支付能力跟不上,短期市场出现调整是无太大疑问的。

  但是,在货币大周期宽松叠加鼓励老百姓“加杠杆”的意愿下,楼市景气向上是必然的,这也是全球共性,比如1990~2006年的美国、上世纪80~90年代的日本,这与人口红利是否结束、基本住房需求有没有解决等无直接关系。

  只要货币不收紧,资金易于获得、利率很低,楼市景气回升就不会结束。在经济结束“过渡期”、“阵痛期”之前,楼市托底功能不变,货币政策收紧概率不大,楼市景气周期也就不会结束。在这一过程中,需求端的抑制,或许仅仅是一个短期脉冲。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)

  图解限购政策>>>

  一图看懂北上广深楼市限购政策 上海“最严”

  对股市影响>>>

  楼市调控升级 对股市影响“略正面但不会很大”

  媒体观察>>>

  新华社:一线城市出招稳定楼市 警惕“虚火”向二线城市传导

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