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房地产行业:如何看待后期基本面和板块走势

日期:   2016/3/29   新闻来源:东方财富

  1)调控属于点而不是面。 考虑当前形势下政府全行业去库存大方向不会发生改变,因此本轮龙头城市调控趋势属个案不会向全国范围扩散。因此,考虑本轮重点调控城市对二三线市场起到示范和带头作用,分析好调控城市后期趋势,对判断未来经济走向至关重要。

  2)研究上海、深圳基本可判断其他调控城市。 虽然不同城市调控细则存在不同,但基本遵循涨价越快调控越强趋势。因此合理分析上海、深圳调控后走势可大致判断本轮其余龙头城市趋势。

  结论: 短期对价格、投资会产生负面影响,造成复苏时间被拉长

  1)对此前最严格调控城市北京走势的回顾。 2010 年至 2013 年之间,北京市单独出台各类型调控政策。政策力度明显超越全国。从成交情况看,新限购政策出现后市场成交均出现 1 个季度左右不同程度回落,但后期市场又进入上升通道。从原因来看,主要是供给未能根本性解决(住宅新开工面积从 2010 年后基本维持在 1200 到 1500 万平上下,与每年销售规模大体保持一致),市场短期进入观望后期需求又正常释放。

  2) 上海、深圳短期供应难放大,市场景气度仍将高位盘整。 上海从 2012 年开始住宅新开工面积持续低于住宅销售面积,市场整体库存保持逐年下降阶段。从土地购置看, 2011 年后市场土地购置面积同样处于下行趋势。深圳情况与上海类似,但供应略好于上海。 我们判断短期政策会造成消费观望,对价格和需求产生负面影响,但考虑供给短期难放大,最终结果是一线城市高位盘整。

  后期重点: 等待情绪宣泄, 关注一线房价变动。 我们仍维持此前判断,认为从实质情况判断看,无非三种情况: 1)调控正效果,一线城市价格、成交稳定,二三线保持复苏; 2)政策效果普通,一线城市价格、成交继续上行; 3)政策负效果,一线城市价格、成交大幅下行,三四线城市复苏无望。 基于上文分析,我们判断后期经济仍将处于第一和第二种情况之间概率偏大。判断经济复苏本身回来带风险偏好加大, 短期情绪宣泄完毕后,行业后期将具备较好投资机遇。

  投资建议: 截至 2016 年 3 月 25 日, A 股市场动态(TTM) PE 在 25.93 倍,房地产板块动态(TTM) PE 在 25.19 倍。经济维稳期间,局部调控不改政策支持大方向,继续看好保利地产、华夏幸福、滨江集团、泰禾集团、世联行、福星股份、华联控股。

  风险提示: 行业复苏不达预期。

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